冰冻楼市泡沫,以时间置换空间
2018-05-21 08:52:19
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5.15写了篇鸟文《透过楼市现状,观察结构性改革》,刚扔出去短短几天,幺蛾子不断的楼市就又冒出了新鲜事,加上小朋友圈里讨论楼市的话题持续高烧不退,但鲜有站在党国角度鸟瞰全局者,遂拾遗补缺几句,权且算作前文的姊妹篇吧。

§ⅰ 实不如虚

5月1日,美国科技巨擘苹果公司公布2018财年第二财季财报,截至3月31日净营收611.37亿美元,同比增长16%,实现净利润138.22亿美元,同比增长25%,调整后折合每股净收益2.73美元,同比增长30%。巴菲特的投资眼光令人叹服。

但比起国内楼市,苹果不得不甘拜下风。先是西安贱卖户籍‘引进人才’,后有天津‘海河英才’计划东施效颦,3月沈阳、大连、长春、哈尔滨环比涨幅居然达到了10%,注意是「环比」!照这个数据推算,一年后的同比涨幅会是多少?如此天雷滚滚的一夜暴富,足以让终日辛苦劳作创造财富的人感到羞愤。全民炒房已近癫狂,诟病资本脱实向虚的人不是迂腐不合时宜,就是揣着明白装糊涂。

目光转向大西南双壁之一的成都楼市。据房产媒体统计,蓉城5月二手房均价 13135 元/m2,比去年同期上涨 37%,实际成交价当然还要高。除了写进刑法里的创富手段,试问全球还有什么投资实业的回报,可以达到如此变态的地步?

§ⅱ 乱世重典

2018年5月15日晚,成都市连夜出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,手段非常逼真。笔者将在小朋友圈里的交流内容略作整理贴上一段——

本来对诸如这些‘限购啊、限售……’之类头痛医头的路数已经非常不感冒,但为了回答这个问题,还是硬着头皮仔仔细细拜读了一遍5.15成都楼市新政,看完感觉也不完全一无是处,力度甚至还颇有点儿意外。先来总结下条文——

首先是卖方市场,限售3年虽然俗套,但对于抑制杠杆投机绝对管用;其次是买方市场,提高买房门槛,升级限购的措施一共5条,按照杀伤力排下顺序——

1、限购对象由自然人调整为家庭总套数,这是实实在在的限购;2、新落户成都(含人才落户),需社保缴满12个月,这个规定可比西安连毛带屎、来者不拒的吃相斯文多了;3、离婚后2年内买房,按离异前家庭总套数评估限购,针对性打击假离婚;4、满足户籍或社保限购条件的,家庭总房产超过2套则不能购买,这是真正的抑制投机措施;5、父母随迁子女的,不得单独作为单独家庭购房。最末一条看起来虽然显得残酷了点儿,但乱世祭重典,却也是为了堵住漏洞。

§ⅲ 扬汤止沸

2016年底中央经济工作会议发明了‘房子居然可以是用来住的,而不是用来炒的’这条真理后,2017年北京率先吃蟹推出了3.17楼市新政,经过一年来各地不断进化、完善发展到今天,5.15成都楼市新政可以说是一个集大成的版本了。换个说法,有关部门打击炒房的工具箱,已经是十八般兵器抖了个底儿朝天了,以后至多只是程度上的变化,譬如房产套数、社保期限、限售年限……什么?3年限售你还要炒?那好,5年、10年甚至干脆70年好不?认真开个玩笑呵呵。

有用吗?仍旧只是扬汤止沸而已,刚出炉时可能管用几天,过后外甥打灯笼照旧。利益驱使下,炒房客总能找出制度漏洞,研究出对策规避监管,继续疯狂投机。

为什么如此绞尽脑浆的政策仍旧不管用?房子的成本价和销售价之间的套利空间太大了。逐利是资本的天性,只要有利可图,资本总会想方设法插进一腿,这无关道德啊、血液、人品啊、星空……啥啥。对老百姓来说,法无禁止即可为,丰腴肥美的蛋糕摆在那儿,谁规定只能政府、银行和开发商大快朵颐,而不允许老百姓染指一点子渣渣?

一句话,要想彻底杜绝民众炒房,引导民间资本脱离炒楼、进入实体经济,光靠从需求侧抑制投机注定是徒劳的,因为这悖离了人性趋利这个根本。如同自撸自嗨,虽然随撸随爽便利得很,而且一样可以高潮,但奢望藉此怀孕显然是想多了。

§ⅳ 釜底抽薪

根本解决之道是从供给侧降低利润空间,让炒房无利可图,或者像完全市场经济体那样,大大方方承认房子不光用来住也可以用来炒,而且是谁爱炒谁炒,相关部门平等对待每一个投资主体,但前提是自己必须从楼市里爬出来,总不能既当裁判员又当运动员吧?真正做到道德经所云「生而不有,为而不恃」如此,

楼市泡沫破了活该,谁家的孩子谁抱走,而且你欠银行的债该咋还咋还,就像1991年的岛国,就像2007年的山姆,楼市泡沫破裂后反而比以前更健康、更有活力了。唯有如此,才会还楼市一片清静,这才是釜底抽薪之策。其它如上述‘限售、限购、限贷、限价、限离婚……’统统是扬汤止沸,坦率说没啥鸟用。

一个健康的楼市不是天天紧绷神经如临大敌,合理的套利空间需要交由市场来定,通过资本自发调节消除暴利。众所周知,房屋成本价虽然在各个地区不同,但房价组成却是大同小异,除了主要的建筑安装成本、配套费用、法定税费……焦点还是土地溢价。房奴和投机客之所以笃定房价继续上涨,只是赌定了政府的土地出让金会年复一年水涨船高。而国民这种赌徒心理,又是勘透国情后的无奈选择。

僧多粥少的国情下,降低企业成本、补齐民生短板注定像挤牙膏般纠结,而通过行政化去产能扶持国企,通过涨价去库存引导刚需族和炒房客接盘,通过转移甚至蒸发债务来消除金融杠杆,另一方面又不断印刷纸币定向补充流动性……供给侧结构性改革中的‘三去一降一补’让人默然无语,而偏偏最需要从供给侧发力的房地产行业,所有调控措施却只围绕着需求侧打转,而对供给侧降价只字不提。

§ⅴ 无解方程

任何一个经济体存活的前提是创造财富,创造财富依赖的是经济增长,拉动经济增长有两种基本模式,消费型和投资型,前者需要藏富于民,后者需要藏富于国。

政府主导投资的经济体,存量财富永远都不够用,而为保证目标经济增速就必须举债投资。举债的基本模式是超发货币,当流通货币越来越多,债务雪球越滚越大,危机必将越迫越近。终于有一天,债务利息超过了财富增速,路走到了尽头。

如何尽可能往后拖延这一时刻来临呢?以时间换取发展空间,具体手段有二。其一力推本币国际化,让尽可能多的人群来分享本国的印钞红利,提高继续印钞的空间。但这里面有个鸡生蛋蛋生鸡的悖论,对于央行不独立、印钞无节制的经济体来说难在信用。道理很简单,谁会认可一种纸面币值远大于实际财富的货币?

其二靠发展产业赚取外汇。产业分为低端产业和高端产业,前者靠廉价劳动力、浪费资源、牺牲环境来驱动,当上述三项成本越来越高时,产出和投入比值越来越小,此时就需要要产业结构升级,用性价比更高的高端产业来取代低端产业。

产业结构升级,靠的是技术这个生产力要素,技术如何获取?舶来,然后走山寨复制、廉价倾销之路。而当技术输出国坚壁清野、维护知识产权而导致舶不来呢?

本币国际化远水不解近渴,或者说根本就是遥遥无期;产业升级、出口创汇又受制于技术瓶颈,而偏偏此时低端产业又因成本推高纷纷迁徙,财富创造直线下降,就业岗位受到严重威胁,前者导致国家机器失去运转动力,后者会动摇稳定根基。

根据外媒,当下40%以上的GDP增速来自房地产以及房地产上下游产业。为什么有关部门明知房地产泡沫尾大不掉,就是不敢‘壮士断腕’,苦衷正在这里。然而,这个苦衷又是自作自受的,怎么讲?其一是举债投资带动经济增长的模式本身,其二是坐视捅破房地产泡沫的时机白白溜走,2008年和2012年不多讲哈。

此时以时间换空间就变异成了头痛医头的恶性举债循环,靠不断印钞举债来维持投资、维持生产,而这又回到了债务雪球越滚越大、金融风险和经济危机越迫越近的原始方程式中。兜兜转转一圈儿回来,蓦然发现这个方程式其实是无解的。

§ⅵ 房住不炒

生产关系绝不动摇,一定会桎梏生产力发展,怎么办?想法子消除债务,为继续印钞投资腾挪空间,而这就需要通过转嫁债务或者蒸发货币的方式消灭债务实现。

一个封闭、只允许做多不允许做空的资本市场,货币蒸发量始终有限,还要靠楼市。具体如何操作呢?不断强化房价持续上涨的心理预期,让房奴始终充满焦虑感,只要攒够首付就迫不及待去银行按揭,而只要有人真金白银高位接盘了,超发货币流动性就被冻结住了。有没有人想过,如果有一天高位冻结饱和了会怎样?那就是后人的事了。

维持房价不跌,只为不使房奴失去信心拒绝接盘;维持房价不大涨,只为小心翼翼不使泡沫破裂鸡飞蛋打;而二者之间最理想的微涨态势,只为驱赶房奴上车要趁早。有关部门游刃有余地游走在三条极细的钢丝上,高妙的舞步令人叹为观止。

看到这里,刚需族可以死心了。鉴于房地产对国民经济的绑架已经深入骨髓、深入灵魂,保房价就是保稳定,保稳定的意思都懂吧?所以,对那些改善居住体验的,你有时间静观未来两三年会发生什么,说不定会有意外大惊喜;但对于那些不买就无枝可依的、孩子亟待落户上学的……凡此种种,请问辛苦赚钱是为了什么?老有所养少有所依、提高生活质量。如何做只需扪心自问,又何须假问他人?

机关算尽,只为巧妙引导刚需族入彀接盘,但对待炒房客可就没那么客气了。

制度设计者比谁都清楚,楼市的销售价和成本价之间利差巨大,炒房客不但会瓜分政府、开发商和银行的利润,还会加大金融杠杆,加剧金融风险,间接让本应该流入到实体经济中的资本在楼市中空转,是可忍孰不可忍?所以,当炒房客推高房价的使命完成后,必须强制清场。这才是‘房住不炒’真正想要表达的旨意。

良言难劝该死鬼。对于铁了心要进楼市分一杯羹的炒房客如何处置?好吧,不怕死就进来殉葬吧,进场接盘可以,但想赚钱拿走将越来越难。这方面要相信政府。

§ⅶ 追魂鼓响

最后来澄清一则假新闻。5月14日,国务院发布《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》,按通知所说,国务院要开始清理各种有违产权保护的规章、规范性文件,清理的重点是三大类规定……云云。

多情的媒体开始意淫,将之解读为楼市各种限字号手段要废止,让人哭笑不得。谣言止于智者,但偏偏那么多国人还就容易轻听轻信。即使完全不看内容,用脚后跟儿想一想,全国上下调控如火如荼,地方和中央政府会背道而行吗?幼稚!真正的重量级讯号在后面这个会议上。

5月15日,在全国努力打好防范系统性金融风险攻坚战的背景下,政协召开「健全系统性金融风险防范体系」专题协商会,汪常委亲自主持,分管经济的副总理当场表态。

全国政协常委尚福林表示,坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’的定位,探索‘慢撒气’方式化解房地产泡沫。建议严格落实需求侧管理政策,为深化房地产供给侧结构性改革创造时间窗口。看到没?还在强化需求侧调控,闭口不谈供给侧降价。至于‘慢撒气’提法,姑且不去鸟它,只要楼市敢下跌,立马就是恐慌性抛盘,上头深谙国人买涨不买跌的羊群心理,让这种不切实际的幻想看起来更像是喃喃梦呓。

真正的大招在手握权柄的人手中。经济副总讲了四句大白话「做生意是要有本钱的,借钱是要还的,投资是要承担风险的,做坏事是要付出代价的。」你仔细琢磨一下,无论是去杠杆、偿还债务,还是投资风险、违规投机,哪一项没有映射到楼市乱象?中规中矩当接盘侠欢迎,一门心思不劳而获者的追魂鼓已经敲响。

结语。上至一个国家、下至一个城市,资本终究是有限的,全民脱实向虚的结果只能是实体经济被一个个抽干。有些事,政府层面可以做,但民间层面说不让做就不可以做。自古民不与官斗,尤其在我们这样一个高度民主的现代社会,永远不要忘记一句话,身后有余忘缩手,眼前无路想回头,贾雨村前车之鉴,不可不鉴。

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