透过楼市现状,观察结构性改革
2018-05-17 08:51:10
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前言。任何杠杆,或者说债务,都是要靠实实在在的财富去偿还的。倘若创造出的财富不足以填坑,还想继续把局面维持下去,唯一的策略只能是转嫁债务。

§ⅰ 吃相不雅

全国楼市看北京,帝都房事的今天,就是一二三四线……滴滴答答城市的明后天。

4月18日,国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,房价环比上涨的城市共计55个,前四名是沈阳、大连、长春、哈尔滨,同比涨幅分别为11.4%、11.1%、10.8%、9.3%,公然打脸所谓的‘房住不炒’!

住建部脸上青红不定,先后约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都等各地的父母倌儿——各位的吃相实在是太难看了!

最不讲究的当属成都和西安。成都5月二手房均价 13135 元/m2,比去年同期上涨 37%。前几天和小朋友圈里一位资阳朋友讨论楼市,笔者一查阅当地房价居然比去年同期上涨了60%,只因为资阳几个地区被划入了成都。成都已经疯狂!

但出名更早的是西安,就像老光棍儿邂逅了美娇娘,由于用力过猛,都成经典了。

段子一:某君去西安走亲戚,警察问「是西安人吗?」答曰「不是,是来走亲戚的」警察二话不说「带回派出所,按投亲靠友条件落户」;段子二:去西安站转车,警察问「是西安人吗?」答曰「不是」警察继续盘问「什么学历?哪年毕业?」答曰「本科学历,今年毕业」警察命令「带回派出所,按学历落户,火车票报销」

从以上两则挂着羊头卖狗肉的‘引进人才’笑话不难看出,西安的吃相是何等不雅,嘴脸是何等不堪。八百里秦川,秦皇汉武的豪迈雄风,今日竟堕落致斯,叹!

§ⅱ 韭菜培育

然而现实却比段子更加露骨。行内人士直言,当下落户西安其实根本不用什么本科学历,甚至连本人都不用过去,直接网上扫码就可以办理落户,速度快到什么程度呢?嗯,最快头天扫码办理完毕,第二天就有快递小哥将户籍卡送上门了。

靠着如此‘引进人才’, 2018年前3个月西安成功抢入21万人。往前追溯,2017年3月以来,在西安落户的人口已近50万。汹涌而入的购买力,令西安楼盘库存得以迅速消化。尝到甜头的西安,2018年还有什么理由不再接再厉呢?

在父母倌儿眼中,一片片绿油油的韭菜茁壮成长,那可是未来政府土地出让收入的接盘者哇,有了这个世袭的房奴群体,什么实体农业、工业就都不重要了。正应了林黛玉妹妹的诗句,『一畦春韭绿,十里稻花香。盛世无饥馁,何须耕织忙?』

§ⅲ 假戏真唱

但不管怎样,行业主管部门约谈,面子总还是要给的。被约谈城市次第出手,就像安徒生笔下为皇帝做新装的那两位裁缝般,心照不宣地再度升级楼市调控措施。

5月7日,哈尔滨规定主城6区内新购商品房3年内不能销售;5月10日,成都针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题,积极加大市场整治力度,维护市场正常交易秩序;5月11日,西安鉴于部分开发商人为制造紧张气氛的‘饥饿营销’行为,对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行约谈;5月11日,长春继4月24日出台限购限售措施后,再度规定开发商在申请预售时要申报预售价格,取得预售许可证10日内,须在销售现场醒目位置,按照申报价格一次性公开全部准售房源价格,明码标价对外销售,商品房实际成交价格不得高于预售申报价格,否则不予网签……林林总总,全部似曾相识。

老调重弹的手段,不外乎‘约谈、限价、限售、打击阴阳合同……’凡此种种。说实话,有关部自演自嗨乐此不疲,房奴们却从心眼里感到累了。有半毛钱用处吗?面粉价格高不可攀,却要求面包生产商低价甩卖,观众越来越兴味索然。

但戏却还不能停,停了就没戏了嘛。5月12日,住建部伙同财政部、人民银行、公安部四部委联合发布措施,要求重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房,防止提取住房公积金用于炒房投机……

住建部、各级地方政府,貌似都在为百姓房事操心,但房价就是坚挺不泄。

§ⅳ 又憋大招

5月7日,北京地区的工农中建四大国有银行北京分行,以及招商、广发、北京等商业银行开始执行新标准,首套房贷款利率按照央行基准利率的1.1倍执行,二套房贷款利率不变,仍为基准利率的1.2倍。见微知著,这是一个醒目的讯号!

央行规定,商业贷款的基准利率是4.9%,调整前四大国有银行在北京的首套房贷款利率均为基准利率的1.05倍,也就是5.145%,而现在这个利率变成了5.39%。

持续上涨的房贷利率,对楼市的影响是潜移默化的。对比原来基准利率1.05倍时,每贷款100万元,还款周期按25年计算,月供多出145元,累计4.3万元。

看起来似乎微不足道是不是?众所周知,2017年北京市出台了著名的『3.17楼市调控新政』,那时的房贷利率是85折优惠的,如果把今天的5.39%放到3.17新政前这个参考系中,对比后会是什么结果呢?累计月供需要多支付21万元。

具体量化一下。按照北京平均贷款300万元计算(限价商品房住宅套均450万元),多次房贷利率上涨后,贷款25年需要多支付月供63万元,折算到月供,每月需要多还2100元。换个说法,25年期贷款利率上涨累积,相当于房价上涨了10%!

§ⅴ 明修暗度

上浮首套房利率,提升购房成本,受到打击的除了炒房客,还有心碎的刚需族。有关部门各种调控手段用尽、黔驴技穷后,徒劳、窘迫显露无疑,但好处明摆着。

提高房贷利率,直接受益方是谁?当然是银行。2017年来,随着防范系统性金融风险、金融去杠杆风斜雨急,商业银行的资金流动性日益吃紧。尤其是4月27日资管新规出台后,随着高收益的理财产品下架,银行的投资渠道被骤然压缩。钱庄当然要考虑盈利,而提高房贷这种优质资产的利率,正好可以弥补损失。

2018年一季度GDP增速6.8%,CPI同比上涨2.1%,而M2同比增速仅为8.2%,货币增量供不应求。而随着美联储6月加息日期的临近,这种收缩不不但会宽松而只会更紧,毕竟土耳其、俄罗斯、伊朗、阿根廷……这些新兴经济体货币,在美元升值的绞杀下已经原形毕露,M2/GDP更大的还能坚挺多久?

换句话说,收紧房贷无论从力保人民币汇率角度,还是从商业银行自身盈利角度,都是双赢的局面,甚至不排除央行随时开启加息通道,如此,今后楼市的资金使用成本注定会越来越高。从调控的趋势看,信贷收紧趋势延续,楼市降温可期,而房奴处境将雪上加霜。炒房客固然无人可怜,但刚需族却成了无辜炮灰。

图穷匕首见,美元资本汹涌回流,在空前的债务危机压力下,不得不加快挤压楼市泡沫的节奏了。

§ⅵ 『结构』特色

社会主义市场经济体,注定了一切政策调控都打着深深的『结构特色』烙印。

4月2日,中央财经领导小组升格为中央财经委员会后召开成立以来的处女会,会议主题是三大攻坚战——防范化解金融风险、精准脱贫和污染防治,而重中之重当然是‘防范化解金融风险,事关国家安全、发展全局、人民财产安全,是实现高质量发展必须跨越的重大关口。’调门定得够高吧?那叫一个生死存亡!

会议首次提出一个新名词儿‘结构性去杠杆’,目的一是有效控制宏观杠杆率稳定,二是减少坏的杠杆和增加好的杠杆。‘好杠杆VS坏杠杆’这种提法非常新颖。众所周知,楼国的杠杆大致分布在政府(中央和地方)、企业(国企和民企)、居民三大部门。会议进一步明确,相对地方政府和国企高杠杆风险而言,中央政府和民企、居民杠杆仍相对处于稳定状态,去杠杆的重点是地方政府和国企部门。

这话说得既隐晦又露骨,小老百姓看后一头雾水,但明眼人自然会心一笑——中央政府掌握绝大多数税收抽水机,有能力发现险情查疏堵漏,而要想降低地方政府和国企部门的‘坏杠杆’,就要用居民部门的‘好杠杆’去置换。懂了吗?

‘结构性’真是一个万能法宝,尤其是搭配‘特色’后简直是天衣无缝,从过去的‘结构性减税’,到今天的‘结构性降杠杆’,一切财政、债务问题有望迎刃而解,而且还是名利双收。但代价嘛,月儿弯弯照九州,几家欢乐几家愁咯。

字斟句酌,当前的舆论环境下,笔者能讲到的宽度、深度也只能到此为止了。响鼓不用重锤敲,明白的自然一点即透,不明白的再怎么说他也是糊涂,话题就此打住。最后希望每个人都能固守好自己的财产,不要成为这场财富转移中的炮灰。

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